个人房贷利率正式“换锚”

 

从10月8日开始,新发放商业性个人房贷利率须以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。也就是说,关系千家万户的房贷利率正式“换锚”,定价基准由以往的基准利率转换为LPR。

房贷利率变化不大

笔者从房贷市场的各参与方了解到,虽然定价方式换了,但是房贷利率水平前后变化微乎其微,购房者买房贷款的步伐并未被打乱。同时,各家商业银行也已经做好充分准备,迎接房贷利率新机制切换。

从“换锚”首日看,个人房贷利率顺利切换至相应期限LPR加点形式,实际形成的利率与此前利率相比变化很小,这表明房地产市场的理性之锚正在形成,“房住不炒”理念已深入人心。

北京链家一位工作人员告诉笔者,9月底,她有一两位客户走加急通道办理了房贷,按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他客户依然比较平静,虽然内心有纠结,但是买房的节奏并未受到影响。

其实对于购房者来说,最关心的就是“换锚”后利率变化到底大不大。从目前已经公布LPR加点利率的地区看,利率前后变化并不大。

以北京地区为例,首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点。按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算,首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。

这一水平,与此前的“老办法”水平基本相当。此前,北京市首套房贷利率普遍在基准利率的基础上上浮10%,二套上浮20%。以4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,上浮20%为5.88%。

再比如深圳,首套和二套房贷利率分别不得低于相应期限LPR加30个基点和60个基点,据此计算,利率分别为5.15%和5.45%。这与此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差别也不大。

各地房贷利率因城施策

目前已有一些城市率先披露了LPR加点数据。融360统计了24个典型城市的基本情况,数据显示,10月房贷利率整体保持稳中有增态势,首套房和二套房利率分别小幅上行了1个和3个基点,保持在5.54%和5.87%。多数城市的首套房和二套房利率均保持着小幅微增的态势,涨跌幅在5个基点以内。

一线城市首套房房贷利率均值较9月下行了5.4个基点,主要源于上海突破了“下限”,下调了基点。事实上,上海在市场化利率定价前,一度是全国首套房利率偏低的城市,95折基准利率的购房利好在全国范围内也属少有,此次的LPR“减点”算是一个过渡期,当前利率测算下来也和基准利率的95折差不多,比较贴合目前上海的市场情况。而二套房利率均值保持稳中有增,和9月相比,上行了3.6个基点。上海、深圳均上行了6个基点,可见政府对投资性需求的遏制还是较为严厉的。

二线城市整体维稳,首套和二套的房贷利率均值和9月相比分别小幅上行了2.1和3.3个基点。部分城市的表现较为突出,苏州10月首套房贷利率较9月下调7.5个基点,二套房贷则上行了7.8个基点,基本符合鼓励刚性自住需求,打击投资炒房的政策预期;宁波首套房、二套房利率和9月相比均上行了26个基点,主要源于前期市场过热,政府力图通过提升利率来抑制部分购房需求;此外,天津、武汉的10月二套房利率较9月均上行了6个基点以上,可见地方政府贯彻“房住不炒”的决心依旧坚决。

三四线城市首套房利率均值环比上行了3.5个基点,二套房利率均值维稳,环比小幅上扬了1.2个基点。其中东莞、佛山首套房利率和9月相比均上浮了6个基点,与二套房利率差距在不断缩小,无锡、东莞10月房贷利率水平与之前大体持平,并无太大变动。

房贷利率的下限水平并非一成不变,会根据各地区房地产市场形势变化以及LPR波动情况进行调整。业内资深人士表示,从个人住房贷款的供求关系来说,整个贷款市场的资金变化是考虑供求关系的重要因素,但并非全部,既要考虑到住房市场的变化、住房信贷供需的变化,还要服从于行业的调控需求,然后再做考量和决定。多种因素共同作用,来决定“因城施策”政策的利率下限的变化。

未来变动整体维稳

大多数的购房者,面对“房贷利率以LPR为定价基准加点形成”这个消息,可能是“一脸懵”。“LPR是什么?LPR变动去哪里查?怎么确定加点数?”这是来自北京的一位购房者发出的“灵魂三问”。

上述个案其实透露了一个普遍性问题,即普通购房者对于房贷以LPR为基准加点这种新的定价机制并不太了解。

这一问题将很快得到解决。央行此前要求,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务。笔者从多家商业银行获悉,不少银行已经研究梳理了政策的宣传素材、客户的问答题库等,已经完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。链家一位工作人员也告诉笔者,此前门店经理组织了解读和培训,公司也下发了相关资料。

结合当前房贷利率市场情况综合分析,信贷政策适度偏紧,房贷利率小幅上行已成为不争的事实。融360分析师表示,一方面LPR的变动不会过于频繁,对于房贷利率水平的影响会趋于弱化,基于前两期LPR的报价水平,5年期变动基本都小于1年期变动,整体维稳,加之中央在利率层面仅仅只是发挥“基准”和参考性作用,国内LPR利率中枢大概率会保持一个中期稳定态势。

另一方面,地方自主权增加,“因地制宜、因城施政”的特点会更为突出。

各地政府均可按照本地房地产市场情况来对LPR进行不同加点,不过总体“房住不炒”的基调不可违背,叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求,各地房贷利率基本会维持稳中微增态势,考量到政府鼓励刚需自住需求,首套房利率或存在一定的利好空间。

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